Lancelot nyheter

Krönika av Lisa Seligson- Dyra fastigheter och billiga aktier

PUBLICERAD I SVD A PERFECT GUIDE 2019-11-16

En av våra bättre långsiktiga investeringar har varit fastighetsbolaget Hembla som i dagarna har fått ett uppköpsbud. Hembla äger hyresrätter, främst i Storstockholmsområdet, i B- och C-lägen med renoveringsbehov. Hyresgäster som önskar få sina lägenheter renoverade får det mot en högre hyra. Årshyran ökar då från 1 000 kr/m2 till 1 500 kr/m2. 

Hemblas driftsnetto (intäkter minus kostnader) i förhållande till fastigheternas värde ger för närvarande en årsavkastning på 3,3 %. För varje driftsnettoökning på 100 kr/m2,i genomsnitt på hela Hemblas bestånd, bör värdet på Hemblas aktie öka med 26%. Det är en stor värdeökning, vilket har gjort att aktien varit väl värd att äga under lång tid och skulle ha varit det framöver också. Budet innebär att Hemblas fastigheter köps för 22 tsek/m2.

Nu ska vi leka lite med siffrorna. På grund av minusräntan letar institutioner, pensionskassor och fastighetsfonder efterinvesteringar med positiv ”ränta”. Låt oss säga att deras avkastningskrav endast är 1,5 %. Hembla skulle då vara en jättebra investering på 22 tsek/m2 eftersom de skulle kunna betala ända upp till 50 tsek/m2 (bör motsvara + 240 % i aktiepris) för att få en avkastning på minst 1,5 % med samma förutsättningar. Hmm, 50 tsek/m2, högt pris per kvadratmeter i B- och C-läge tycker jag, men de skulle nå sitt avkastningskrav på 1,5 % så varför inte?

Vad händer då när man kan bygga för 35 tsek/m2, inklusive mark? Med samma driftkostnad som Hembla och ett avkastningskrav på 1,5 % innebär det att hyran endast behöver vara 1 025 kr/m2. Jämför det med nyproduktion i Sverige som ligger på 1 700/m2. Vad tror ni kommer att hända med de högre hyres nivåerna när det börjar byggas nytt, billigare och mer? De kommer att gå ner och de ”fina” investeringarna som har gjorts i jakten på positiv avkastning kommer att minska kraftigt i värde. Då kommer det dessutom att finnas billigt boende för de flesta och även bostadsrättspriserna kommer att gå ner. Detta tar så klart tid och under tiden har det varit väldigt bra att äga Hembla. 

I förhållande till att köpa dyra fastigheter är aktier billigt.Den genomsnittliga direktavkastningen på Stockholmsbörsen är idag ca 3,5 %. Lägg därtill kommande potentiell värdeökning.Om du väljer ut enstaka bolag som kan öka sin omsättning och vinst kommer din avkastning på sikt att kunna bli mycket högre. Som vanligt gäller de att veta vad du köper, vara långsiktig och inte stirra dig blind på hur marknaden svänger från dag till dag.

Läs i pdf