relimgtop

Krönika av Lisa Seligson: Räkna ordentligt innan du köper ny lägenhet!

Publicerad i SvD, A Perfect Guide: 2015-09-12

Räkna ordentligt innan du köper bostad

LISA SELIGSON på Lancelot Asset Management: -Ibland undrar jag om folk verkligen tänker efter före sitt livs kanske största affär. Jag har under det senaste året granskat flertalet nybyggnadsprojekt och deras ekonomiska kalkyler och förundrats över hur dessa projekt går åt som smör i solsken. 

En vanlig ekonomisk kalkyl för ett nybygge kan se ut enligt följande. Lägenhet 80 kvadratmeter, pris 6,7 miljoner kronor och en månadsavgift på 2 300 kronor per månad (föreningen har lokaler). Hm, lätt räknat, vad kostar det att låna 85 procent av bostadens värde med 0,9 procent i ränta, betala månadsavgiften och inte amortera. Det blir cirka 5 300 kronor i månaden. Det har jag råd med. Det är bara att köpa. Bostadsmarknaden går ju alltid upp. Det är nog så de flesta tänker. Men är det verkligen så enkelt? Hm, föreningen har också lån på drygt 20 procent till för dina 80 kvadratmeter. Det blir indirekt dina lån. Men den kostnaden ingår väl i månadsavgiften? Ja, men då har man ofta räknat med dagens låga räntor. Inte heller har man räknat in amorteringar eftersom det oftast inte behövs i början. 

Men vad händer då om räntan går upp 2 procent? Och vad händer när föreningen börjar amortera efter några år för att sänka sina lån och räntekostnader (föreningen har, till skillnad från dig, ingen avdragsrätt på lånen)? Din totala månadskostnad kan mer än tredubblas och då har jag räknat med en amortering på 50 år. Hm, över 16 000 kronor per månad och då har du inte amorterat ditt privata lån än. Har du råd med det? Låt oss anta att det dessutom införs ett amorteringskrav på 1 procent per år för privatpersoner. Det kommer troligtvis inte ske för gamla lån så din likviditet kommer inte påverkas av det så länge du bor där. Det kommer det dock att göra för nästa köpare som måste amortera nästan 5 000 kronor i månaden om de köper för samma pris som du och har lika mycket lån. Det innebär över 20 000 kronor i utflöde varje månad istället för 5 500 kronor som idag. Tror du att lägenhetspriserna kommer att vara lika höga då? Det tror inte jag. Ränteförändringen är en verklig merkostnad för dig men egentligen borde inte ett amorteringskrav påverka priset eftersom en amortering bara är en annan typ av sparande till dig själv. Tyvärr tror jag att många inte har de finansiella resurserna att betala amorteringen utan att även det skulle påverka fastighetspriserna nedåt. Det tyder på en osund fastighetsmarknad och då tycker jag att det gäller att ha ett finansiellt spelutrymme och inte full belåning.

Krönikan i PDF.