Lancelot nyheter

Krönika av Lisa Seligson: Jakten på avkastning fortsätter

Publicerad i SvD, A Perfect Guide 2015-04-04

Jakten på avkastning fortsätter

LISA SELIGSON från Lancelot Asset Management oroas över värderingen på fastighetsbolagen. Med en ännu lägre ränta fortsätter fastighetsbolagen att rusa på börsen. Det lånas billigt och fastigheter köps med en direktavkastning som vida överstiger
låneräntan. Aktierna säljer som smör i solsken. Köpare är fastighetsfonder och privatpersoner som är överlyckliga för att få direktavkastning. Men låt mig höja ett varningens finger

Värderingarna som dessa fastigheter köps på beräknas alltme enbart på kassaflöden, inte på substansvärde och direktavkastning, vilket är det sunda att titta på. Plus att med en ränta som är noll (och ingen inflation) blir det framöver billigare att bygga nya fastigheter och det bör pressa priset på gamla fastigheter.

Dessutom är många av de nya noteringarna i enfastighetsbolag. Det innebär att fastighetsbolaget endast har en fastighet och ofta endast en hyresgäst. Vad händer om hyresgästen flyttar? Många av dessa fastigheter är skräddarsydda för den nuvarande hyresgästen och då är det inte lätt att hitta en ny, varpå kassaflödena sinar.

Fastighetsbolaget Tribona sålde exempelvis ICA:s centrallager i Västerås i vintras, och tog villigt en mindre reaförlust, eftersom de inte ville riskera att sitta med en stor fastighet med en hyresgäst som kunde flytta. Tribona har inga pengaproblem och deras ambition är att kraftigt öka fastighetsbeståndet, ändå ville de inte ta risken. Denna fastighet är nu börsnoterad och såld till intet ont anande privatpersoner och kanske ont anande fonder som förstår risken men tänker, ”bra avkastning är det enda som
räknas och det håller så länge det håller”. Fonderna har haft stora inflöden på grund av den låga räntan när investerare söker alternativa placeringar till obligationer och räntebärande placeringar. Med de stora inflödena måste fastighetsfonderna köpa det
som finns och det driver upp priserna på alla fastighetsaktier, även de osunda.


En annan varningsklocka är när analytikerna börjar värdera fastighetsbolagen enbart i relation till
värdet av varandra. Jag hörde precis en analytiker uttala sig om att fastighetsaktien Balder var köpvärd bara för att den var lägre värderad än konkurrenten. Att sedan värderingen av konkurrenten var skyhög spelade ingen roll. Det börjar osa 1990-talets fastighetsmarknad och resultatet av den kraschen var inte rolig, det vet alla som var med.

Krönikan i PDF