Lancelot nyheter

Krönika av Lisa Seligson - Lån i bostadsrättsföreningar är en tickande bomb

2018-02-24

PUBLICERAD I SVD, A PERFECT GUIDE 2018-02-24

 LISA SELIGSON på Lancelot Asset Management:

 – Ja, då har det nu hänt. Bostadspriserna har gått ner. Tydligen var det sant, priserna går inte alltid upp. Men det finns fortfarande en tickande bomb som verkligen kan påverka priserna, nämligen bostadsrättföreningars lån. 

För vad betyder priset per kvadratmeter egentligen? Det betyder att du bara vet hälften, säger jag. Självklart måste man också titta på föreningen lån och din del av det. Det borde stå i varje mäklarannons precis under kvadratmeterpriset. Men du får leta i års- redovisningen för att hitta lånen och spannet är stort – mellan  5 000 – 40 000 kronor per kvadratmeter. 

Jag har precis roat mig med att titta på de två första 75 kvadratmeter stora lägenheterna jag hittade. Priset är 6 miljoner kronor. Säg att du lånar på en ränta på 1,6%. På den första hittade jag inte ens en ekonomiskt plan att titta på. Alltså ingen information om lån eller amortering, men massor av information om materialval och fina gårdar. På den andra hittade jag efter en stunds letande till slut en årsredovisning. Lånen är 20 000 kronor per kvadratmeter med låga 1,1% i ränta. Ingen amortering har utgått och det finns ingen information om framtida amortering. 

Vad innebär lånen? Jo, en räntehöjning blir inte bara dyrare på dina egna lån utan även på din del av föreningens lån när de ska förhandlas om. Dessutom går dessa inte att dra av. Säg att räntan går upp till 2,6%. Skillnaden blir hela 7 000 kronor mer i ränta per månad för dig inklusive din del av föreningens lån. Då har vi ännu inte lagt på amortering. Visst kan en förening strunta i att amortera för att hålla nere avgifterna, men det är kortsiktigt tänkt. 

Med tiden behövs det nog nya lån till underhåll eftersom föreningar ofta inte avsätter ordentligt till detta. Hur tror ni det går när tidigare lån inte har amorterats av och fastigheten har förfallit? Då måste bostadsrättsägarna själva betala för reparationer. Säg att det kostar 2 miljoner att renovera en källare och att de är 10 lika stora lägenheter i huset. Hur många tror ni har 200 000 kronor på bankkontot att betala in? Inte många tror jag. Detta kan bli ett stort problem framöver, i och med att många av de nya bostadsrättsföreningarnas fastigheter är av mindre bra kvalitet. 

Det är konstigt att bostadsrättsinnehavare accepterar lån i föreningen medan en villaägare aldrig skulle köpa ett hus som redan var belånat av 10 andra. Förvånande många tittar inte på lånen, men så länge marknaden har gått upp och räntan har varit låg har alla känt sig rika. Vi får väl se hur det blir framöver.

LÄS KRÖNIKAN I PDF HÄR